Etude : les perceptions de la densité urbaine à l’heure de la sobriété foncière

Elle montre comment les perceptions de la densité ont un impact sur les manières de faire la ville et d’évoluer vers de nouvelles formes d’habitations.

Quels éléments sont les plus représentatifs de la densité en ville ? Comment cette perception diverge-t-elle d’une personne à une autre ? Comment prendre en compte ces perceptions dans les projets d’aménagements urbains dans le contexte de l’objectif « zéro artificialisation nette » fixé par la loi pour 2050 ?

La densité urbaine est aussi perçue positivement

Contrairement à une idée reçue selon laquelle la densité urbaine est forcément négative puisque synonyme de bruit, stress, promiscuité et saturation, l’étude révèle que la densité est aussi largement associée à des représentations positives concernant l’accès aux services urbains : transports, commerces et équipements.

De la même manière, la population ne perçoit pas nécessairement les projets d'aménagements à grande échelle comme posant les plus grands problèmes en termes d'acceptabilité. En effet, le nombre de riverains ayant des raisons de s’y opposer est relativement faible au regard de la taille du projet, et cette taille permet également de faire en sorte que la hauteur des bâtiments soit progressive et donc mieux acceptée.

Le type d’architecture conditionne les perceptions

Pour atténuer l’impression de densité en ville, les acteurs de l’aménagement privilégient la création de volumes moins massifs mais reconnaissent tout de même que la hauteur des bâtiments a l’avantage de permettre d’inclure plus d’espaces libres – notamment des espaces verts, indispensables – dans le quartier. Le style architectural et les matériaux jouent sur les perceptions : par exemple, le bois est jugé plus aérien que le rendu des surfaces minérales.

Les perceptions de la densité sont liées à l’histoire de l’urbanisme et du logement. Ainsi, si les Français préfèrent des immeubles haussmanniens - pourtant très denses - aux grands ensembles des années 1960-70, c’est parce que ceux-ci sont jugés monotones mais aussi symboles de relégation sociale.

La question de la densité est indissociable de celle du logement

En matière de perception de la densité, trois points de vue différents sont à prendre en compte : celui du passant, du nouvel arrivant et de l’habitant installé. Le passant peut avoir un regard biaisé car il ne perçoit pas certains éléments que voient les habitants, comme les vues depuis les étages hauts ou la présence de cours intérieures.

Les habitants installés peuvent quant à eux craindre l’impact de la densification en termes de vis-à-vis (vues depuis le logement, ensoleillement, intimité) et de places de stationnement, mais d’un autre côté, ils peuvent aussi voir l’amélioration de leur quartier qui a lieu lorsque celui-ci est réaménagé pour accueillir de nouveaux arrivants.

La « densification douce » pour repenser l’aménagement urbain

Densifier ne nécessite pas systématiquement de démolir. Dans les projets de renouvellement urbain, la préservation d’éléments bâtis et végétaux existants peut aussi participer à une densification plus « douce ». La réhabilitation et la mise en avant des sites et objets patrimoniaux permet de souligner l’histoire d’un territoire.

La rénovation des logements est meilleure pour l’environnement que la démolition-reconstruction mais reste malheureusement plus coûteuse. La sous-occupation des logements est aussi un enjeu important à l’heure de la transition écologique, mais les Français restent peu disposés à partager leur logement.

Lien vers la synthèse de l’étude.

Méthodologie de l’étude

L’enquête « La perception de la densité urbaine dans le contexte de l’objectif ‘zéro artificialisation nette’ » réalisée et portée par Réalités et Audencia se divise en 3 volets : une revue littéraire ; des enquêtes de terrain à travers des entretiens semi-directifs menés auprès de 21 acteurs de l’urbanisme sur 8 territoires de l’ouest de la France (Nantes, La Roche-sur-Yon, Laval, Poitiers, Saint-Malo et Saint-Nazaire, Sablé-sur-Sarthe et Les Herbiers) et un sondage auprès d’un échantillon représentatif de la population française (2000 répondants). Ce dernier a été réalisé pour le compte de la Chaire par l’Observatoire Société et Consommation (ObSoCo), sur le thème des aspirations des Français à l’égard de leur lieu de vie.

À propos de la Chaire Réalités x Audencia

La chaire REALITES x Audencia - Faire vivre l’intelligence des territoires a été créé en 2018.  A travers ses travaux de recherche utiles et innovants, elle produit et diffuse des connaissances permettant de partager sa vision de la fabrique de la ville auprès des professionnels. La Chaire REALITES x Audencia souhaite ouvrir les débats en fédérant une communauté d’acteurs et de villes de taille intermédiaire pour un développement positif de leur territoire, notamment en proposant un évènement annuel « Qualités de vi(ll)es ».

À propos de Réalités

Fondé en 2003 par Yoann CHOIN-JOUBERT, son PDG, REALITES est un développeur territorial qui construit avec et pour les villes et les métropoles de nouvelles solutions porteuses de sens, créatrices de valeurs, d’attractivité et de développement économique. Grâce à son double positionnement en Maîtrise d’ouvrage (construction de logements, habitats gérés, commerces, bureaux, locaux d’activités…) et en Maîtrise d’usage (services en hospitalité, santé, restauration, entertainment), REALITES crée des projets qui anticipent les besoins des villes et des quartiers. Le Groupe est également engagé dans une profonde mutation des process de construction avec Mayers, sa filiale spécialisée dans la construction bas carbone et notamment le hors site, qui rassemble les expertises techniques et industrielles du Groupe afin de concevoir des projets répondant aux enjeux de la construction d’avenir. Premier maître d’ouvrage entreprise à mission en France, REALITES confirme officiellement son engagement de concilier but lucratif & intérêt collectif, avec l’appui d’un Comité de mission composé d’experts reconnus.

Pour en savoir plus : realites.com

À propos d’Audencia

Fondée en 1900, Audencia se positionne parmi les meilleures Ecoles de Management européennes. Elle est accréditée EQUIS, AACSB et AMBA. Première Ecole de Management en France à adhérer à l’initiative Global Compact des Nations Unies, également signataire de leurs Principles of Responsible Management Education, Audencia s’est très tôt engagée à former et accompagner des managers innovants et responsables, dotés de compétences hybrides, qui contribuent positivement aux grands enjeux auxquels nos organisations, nos sociétés et notre planète, sont confrontées. Audencia a également créé Gaïa, la toute première école adossée à une business school dédiée à la transition écologique et sociale. En co-création avec ses parties prenantes, Audencia produit et diffuse des connaissances qui ont un impact sur la littérature scientifique, le contenu de ses formations, les pratiques des entreprises et la société dans son ensemble. Elle contribue ainsi aux trois défis majeurs suivants : la création et l’utilisation de technologies et d’information responsables, la définition et l’adoption d’approches managériales favorisant des organisations et des sociétés inclusives et la conception et la mise en œuvre de modèles d’affaires et de développements soutenables. Audencia propose des programmes en management et en communication allant du bachelor au doctorat.  Elle a signé des accords avec 215 institutions académiques à l’étranger, et plus de 180 entreprises nationales et internationales. Elle accueille plus de 7 200 étudiants, dispose d’un corps professoral de 152 enseignants-chercheurs et d’un réseau de plus de 34 000 diplômés. Pour en savoir plus, consultez le site Internet : www.audencia.com et suivez-nous sur les réseaux sociaux : Twitter @audencia.